Il primo passo, per la vendita di un immobile, è la lettera con cui si affida l’incarico ad un agente immobiliare (o all’agenzia che esso rappresenta), per la vendita dell’immobile. L’atto può impegnare in esclusiva (o non in esclusiva) il venditore, per una certa cifra e per un certo periodo. Il contratto prevede il compenso (provvigione) per l’esecuzione dell’incarico che matura con la conclusione dell’affare.

Proposta irrevocabile d’acquisto
Il primo passo per l’acquisto di un immobile è la sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto, che impegna esclusivamente l’acquirente, per una certa cifra e per un certo periodo.
Visitata la casa e fatti gli opportuni controlli, l'acquirente, al fine di bloccare il prezzo pattuito, sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto sul prezzo.
La proposta e la conseguente accettazione della stessa non costituiscono un vero e proprio contratto, ma precedono il suo perfezionamento, che avverrà con l’accettazione del venditore. . Infatti, prima della sua conclusione, qualora il proponente (acquirente) o l'accettante (venditore) decedano, siano interdetti o revochino la proposta o l'accettazione, il contratto non viene a esistenza. Affinché si verifichi l'accordo e si perfezioni la vendita è necessario che la dichiarazione del proponente all'atto dell'accettazione non contenga variazioni alle condizioni indicate nella proposta stessa e che le parti nella proposta manifestino di voler conferire alla stesssa effetti obbligatori.
Lla proposta di acquisto deve contenere:
la descrizione del bene oggetto della proposta di acquisto; l'impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata; la dichiarazione che l'immobile è stato visto e piaciuto;
il prezzo e le varie modalità di pagamento.

Promessa di vendita ( o compromesso)
E’ una scrittura privata in cui debbono essere presenti tutti gli elementi della compravendita: prezzo, scadenze dei pagamenti, data del rogito, assenza o esistenza di eventuali gravami, regolarità urbanistica, eventuali condoni, descrizione e identificazione dell’immobile, patti aggiuntivi. E’ opportuno prevedere una clausola arbitrale ed una clausola penitenziale in caso si decida di recedere dal contratto prima del rogito.
LA PROMESSA DI VENDITA
Se la proposta irrevocabile di acquisto viene accettata dal venditore nei tempi in essa fissati si giunge alla promessa di vendita o compromesso, che impegna entrambe le parti a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita.
La promessa di vendita è un contratto preliminare e si contrappone al contratto definitivo.
Esso assolve alla funzione di impegnare le parti per un evento non immediatamente realizzabile. Così l' impegno reciproco assuma il carattere di un vincolo giuridico (tale vincolo puà comunque nascere direttamente anche con la comunicazione dell'accettazione di una proposta che obbedisce appunto a tale ipotesi).
Il contratto preliminare di vendita è detto anche "compromesso".
Gli elementi essenziali del compromesso sono:
il prezzo dell'immobile; le modalità di pagamento del prezzo; la fissazione della data della stipulazione dell'atto pubblico (rogito); la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli; la descrizione dell'immobile e sue pertinenze; l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto,caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale; la dichiarazione della regolarità della casa rispetto allanormativa urbanistica edilizia; la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio).
Al momento dell'accettazione della "proposta di vendita" è uso (ma non è obbligo) versare un acconto.
Documenti necessari

VERSAMENTI DI DENARO PRIMA DI CONCLUDERE IL CONTRATTO
Per rendere ancora più impegnativo il compromesso sottoscritto, il promittente acquirente o lagente incaricato, consegna al promittente venditore una somma di denaro fissata quale "caparra confirmatoria" a titolo di anticipo per l'esecuzione del contratto di compravendita. Oppure, il versamento può avvenire a titolo di "caparra penitenziale": in questo caso, se a recedere dall'impegno è l' acquirente, deve rinunciare alla caparra, se a rompere la promessa è invece il venditore, egli deve restituire il doppio della caparra.
L' ACCONTO
L'acconto costituisce una parte del prezzo versato prima del saldo o della definitiva stipulazione. Va distinto dalla caparra.
La differenza è importante perché l'acconto va restituito se la compravendita per qualsiasi motivo non si conclude.
Caparra
Al momento della sottoscrizione della proposta è d’uso versare una caparra utile a bloccare e garantire l’affare. La caparra cofirmataria è una somma che l’acquirente consegna e il venditore riceve; se per qualsiasi ragione saltasse l’affare, la somma sarà trattenuta o restituita raddoppiata a seconda della parte inadempiente. E’ facoltà comunque delle parti rifiutare la caparra e richiedere l’adempimento per vie legali.
CAPARRA CONFIRMATORIA
La caparra rientra nella categoria delle garanzie ed è costituita da una somma di denaro che il compratore consegna al venditore nel momento della conclusione di un accordo.
La caparra ha funzione confirmatoria e cioè di anticipo per l'esecuzione del contratto.
CAPARRA PENITENZIALE
Oltre alla caparra confirmatoria esiste la caparra penitenziale. Se si vuole far uso di tale tipologia, lo si deve esplicitamente dichiarare al momento del suo versamento, con accordo fra le parti contraenti. "Penitenziale" vuol dire che vi è connesso il diritto di recesso.
Data la caparra, i contraenti si riservano la scelta tra l'adempimento e il recesso. Il recesso avviene per volontà unilaterale.
Se il promettente acquirente recede dal suo impegno, deve rinunciare alla caparra che rimane nelle mani del promittente venditore. Se, invece, è il venditore a voler recedere dal suo impegno, egli deve provvedere alla restituzione di una doppia caparra al promittente acquirente.
L'acconto o la caparra, sia essa confirmatoria sia essa penitenziale, viene normalmente consegnata all'atto della sottoscrizione della promessa di vendita (compromesso).

Ricevute
Vanno rilasciate per ciascun pagamento, in acconto o a saldo, possibilmente in calce al preliminare.

Debiti col condominio
Le spese arretrate, salvo diversi accordi, sono a carico del vecchio proprietario, ma in caso di insolvenza possono essere richieste al nuovo acquirente salvo il diritto di rivalsa. Tutelatevi richiedendo all’amministratore un resoconto contabile prima del rogito unitamente al bilancio preventivo per l’anno in corso. Saprete così, se sono previsti lavori o già deliberate opere e spese straordinarie. Normalmente tutte le spese deliberate fino alla data del rogito, sono a carico del venditore.

Mediazione
E’ il compenso da corrispondere al mediatore. L’importo può essere liberamente concordato. E’ dovuto solo ai mediatori professionisti iscritti a ruolo, nessun compenso è dovuto a mediatori abusivi. La percentuale di mediazione sul prezzo di vendita, varia da zona a zona e da agente ad agente da un minimo del 2 % a oltre il 7%, a seconda delle libere pattuizioni tra le parti. La percentuale d’uso nella Vostra zona può essere richiesta alla F.I.A.P. o alla locale Camera di Commercio.
Le nostre tariffe "IL PROGETTO"® Gruppo Immobiliare

L’ATTO PUBBLICO DI VENDITA
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo). Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa).
L'atto di compravendita si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore ed è redatto in forma pubblica.
Il rogito è l'atto conclusivo della compravendita.
Le obbligazioni principali del venditore sono:
fare acquistare la proprietà della casa al momento della conclusione del contratto; consegnare la casa al compratore; garantire il compratore dall'evizione: la casa, cioè, non deve appartenere ad altri e altri non devono avere diritti reali sulla stessa, salvo quelli dichiarati al momento della vendita; garantire il compratore dai vizi, cioè che la casa sia immune da difetti che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.