E’ la croce e la delizia di milioni di italiani che convivono ogni giorno porta a porta e che hanno in comune l’onere di gestire, in buon accordo, i beni condominiali come disposto dal codice civile (articoli dal 1117 al 1139 e disposizioni di attuazione dalla 61 alla 72 e poche leggi speciali).

Poche norme, se si pensa a quante liti ed a quante persone sono coinvolte in un giro d'affari di migliaia di miliardi che vengono spesi ogni anno per la manutenzione e la gestione del condomìni.

Nello stabile ci sono parti private, cioè quelle di proprietà dei singoli condòmini (gli appartamenti e le pertinenze, come box, cantine, solai), e parti comuni. Queste sono il suolo su cui sorge l’edificio, i muri, le scale, gli androni, le fondamenta, i tetti, i cortili, le sale condominiali, la portineria, ecc. ecc., e tutte le opere che servono al funzionamento della casa, l’ascensore, gli impianti elettrici, di riscaldamento, idraulici, del gas, di scarico fognario, fino al punto in cui entrano nelle singole unità immobiliari. Di questi beni, che sono indivisibili, ogni condomino possiede una quota proporzionale alla sua unità immobiliare e li può utilizzare liberamente, entro i limiti della sua quota, senza cioè impedirne l’uso, proporzionalmente, agli altri condòmini.

Per l’amministrazione e la manutenzione di tutte queste cose, il condominio nomina (obbligatoriamente, quando i condòmini sono più di quattro) un amministratore.

Compito dell’amministratore è quello di raccogliere fra i condòmini il denaro necessario per la gestione del condominio e regolarne l’uso nell’interesse di tutti.

Dura in carica un anno, non deve avere nessun particolare requisito (può essere anche un condomino), rappresenta il condominio nelle controversie legali e presenta ogni anno il bilancio delle spese e il preventivo per i dodici mesi seguenti. Ma l’amministratore non ha, in realtà, una grande autonomia, perché nell’adempiere alle sue funzioni deve obbedire alle prescrizioni dell’assemblea. Sarebbe comunque opportuno, per la scelta dell’amministratore, rivolgersi all’ANACI (associazione nazionale amministratori condomini e immobili) in quanto gli associati sono provvisti dei requisiti necessari (preparazione, aggiornamenti, assicurazioni, collegamenti e collaborazioni con altri professionisti, ecc..) per svolgere al meglio l’attività.

L’assemblea

E’ l’organo decisionale del condominio. Nomina l’amministratore o lo revoca, ne fissa il compenso, approva il preventivo e il bilancio consuntivo e decide le opere di manutenzione straordinaria. L’assemblea viene convocata una prima volta e, se non ci sono abbastanza presenti, anche una seconda. In questa seconda convocazione, come si vede dalla tabella qui sotto, le maggioranze necessarie per prendere decisioni sono meno forti*** (non è chiaro!). Ed è per questo che, in realtà, l’assemblea si svolge sempre in seconda convocazione. Tutti devono ricevere l’avviso di convocazione almeno cinque giorni prima, altrimenti l’assemblea è nulla. Comunque tutte le decisioni contrarie alla legge possono essere impugnate rivolgendosi alla magistratura entro 30 giorni dall’assemblea, se si era presenti, o dal ricevimento del verbale dell’assemblea per chi era assente. L’assemblea viene di regola convocata dall’amministratore, ma l’iniziativa può essere presa anche dai condòmini (almeno due, e che

rappresentino almeno 167 millesimi) dopo averne fatta richiesta, inutilmente, all’amministratore.

Quando l’assemblea approva il bilancio, tutti devono pagare le rispettive quote, attribuite in base ai millesimi.

Di regola esistono diverse tabelle millesimali per ripartire le spese: quella per le spese generali (che corrisponde all’ampiezza delle proprietà di ciascuno), quella per l’acqua (basata sul numero di persone che vivono nella singola unità immobiliare), quella per il riscaldamento quando è centrale (viene calcolata su parecchi fattori, come la cubatura dei locali e il numero di elementi dei caloriferi), quella per scala e ascensore, dove chi è più in alto paga di più per il maggiore uso che ne fa.

Di regola si paga ogni tre o quattro mesi, ma per le spese straordinarie più onerose si paga anche in rate mensili. Inoltre, dopo l’approvazione del bilancio di fine anno, c’è il conguaglio (che può essere attivo o passivo) su quanto già versato durante l’anno, in base al preventivo.

Se sono rimaste spese da pagare a carico del vecchio proprietario, sappiate che sarete chiamati voi a saldarle. Il codice civile, infatti specifica che esiste una "solidarietà passiva" fra il vecchio e il nuovo proprietario, per le spese del bilancio precedente e per quello in corso. L’amministratore è libero di chiedere gli arretrati all’uno o all’altro ma, ovviamente, si rivolgerà subito al neo proprietario che è più reperibile e motivato e che dovrà pagare, pur mantenendo naturalmente il diritto di chiedere il rimborso delle spese dovute fino al giorno del rogito al venditore.

Quando ci sono più di dieci condòmini, ci deve essere anche un regolamento di condominio. E’ una piccola legge interna, valida solo nello stabile condominiale. Di fatto, non sono previste sanzioni (una vecchia disposizione parla di ammende fino a 100 lire!), ma il regolamento è la base sulla quale vengono decise le controversie. Se ad esempio nel regolamento si vieta di destinare a ufficio le abitazioni dei piani sopra il pianterreno, si dovrà seguire questa regola e il giudice chiamato a dirimere una lite su questo punto dovrà tenerne conto.