Perché Ristrutturare?

Ristrutturare non costa poco, ma può essere un buon affare, tanto che coinvolge circa il 60% di tutta l’attività edilizia. I costi per i lavori di restauro possono variare da uno a oltre due milioni per mq. a seconda del tipo di intervento, delle zone, della mano d'opera impiegata e dei materiali usati. E’ possibile finanziare una ristrutturazione con un prestito bancario, ma è consigliabile ricorrere ad un mutuo solo se, in base ai preventivi, il costo supera i 50 milioni.

LA RISTRUTTURAZIONE
La ristrutturazione o l'abbellimento della propria abitazione rappresenta non solo l'esecuzione di lavori per creare un luogo adatto a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma significa anche un importante impiego dei propri risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l'igiene.
Sotto la voce "ristrutturazione" sono compresi tutti gli interventi che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno.

Tipologie di interventi:
Manutenzione ordinaria e straordinaria o "piccole opere";
Ristrutturazione con "grandi opere".

La distinzione tra queste tre categorie ha due conseguenze pratiche:
Le "piccole opere" (manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria) si realizzano senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare oneri.
Le "grandi opere" prevedono il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.

LA MANUTENZIONE ORDINARIA
Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o "piccole opere" che possono essere di due tipi:
interventi che riguardano parti limitate di un edificio;
interventi che restituiscono funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile.
Questi interventi possono interessare tutto il contenuto dello stabile. Devono, però, mantenere sia l'aspetto esterno sia l'ingombro precedenti.
Una delle caratteristiche di questo tipo di ristrutturazione è che si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza pagare nulla al Comune. La manutenzione ordinaria si compie attraverso le opere edilizie minori e costituisce la parte più consistente degli interventi realizzati sugli edifici e sugli appartamenti.
I proprietari non devono così presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune. Sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, che deve certificare la conformità alla legge.
All'interno dei fabbricati, per esempio, si possono così riparare e rinforzare senza alcuna formalità parti della struttura, delle murature e delle coperture, riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni, installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all'interno, installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.
All'esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:
rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture; ripristino delle facciate con materiali aventi stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti; riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori; installazione di grate al vano finestra; realizzazione di posti auto al livello del terreno; interventi di manutenzione del verde.

LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Tra le opere edilizie minori rientra anche la manutenzione straordinaria.
Comprende gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini, verde pensile e verticale.
È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa.
Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività.
Va sottolineato che l'autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.
Va ricordato però che i lavori di manutenzione straordinaria, per rientrare nella categoria delle "piccole opere" non debbono portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente.
È quindi importante verificare attentamente col progettista che gli interventi rientrino effettivamente nelle categorie previste dal Regolamento Edilizio.

RISTRUTTURAZIONE CON GRANDI OPERE
Sono compresi in questa tipologia tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza, sia all'interno sia all'esterno. Sono cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile.
Questi interventi si considerano "grandi opere": per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia richiedendo il versamento di un contributo all'Amministrazione Comunale.
Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere; così per essere realizzate necessitano di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di contributo al Comune.
Nella definizione di nuova costruzione rientrano:
la costruzione di nuovi edifici; l'ampliamento di edifici già esistenti; l'installazione di prefabbricati e case mobili; gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono cioè essere costruiti e venduti liberamente).

MUTUO E RISTRUTTURAZIONE
Ottenere un mutuo per ristrutturare la propria abitazione è semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare per l'acquisto della casa (clicca qui) occorre raccogliere la seguente documentazione:
Manutenzione ordinaria: è sufficiente un "preventivo di spesa" redatto dall'impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato;
Manutenzione straordinaria: è necessario, oltre al "preventivo di spesa" anche il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, oppure la denuncia di inizio attività;
Ristrutturazione con grandi opere: sono necessari, oltre al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'Amministrazione Comunale

Benefici fiscali
Il fisco agevola chi intende ristrutturare una casa in base alla L.449/97, con detrazioni sull’IRPEF sino al 41% sui seguenti lavori:
progettazione, acquisto di materiali, esecuzione di lavori ed opere, prestazioni professionali, relazione di conformità, perizie, IVA, oneri urbanistici ecc. purché i lavori vengano eseguiti ed il pagamento avvenga con le modalità previste dalla stessa legge.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Nel caso di mutui stipulati nel 1997 per la manutenzione o ristrutturazione è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
interessi passivi;
oneri accessori;
quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
La detrazione è ammessa a condizione che i lavori abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro.
In caso di ristrutturazione è possibile detrarre (in 10 anni) dall'IRPEF lorda il 41% delle spese sostenute per i lavori di manutenzione ordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e altre opere per sicurezza, risparmio energetico e rimozione delle barriere architettoniche. Le spese dovranno essere documentate secondo quanto disposto dalla legge finanziaria.
L'agevolazione si applica per lavori compiuti entro il 31 Dicembre 2004 e su un ammontare complessivo di spesa non superiore ai 60.000 euro per ogni comproprietario o convivente nella stessa unità.
In caso di immobile ristrutturato dall’impresa venditrice l’importo detraibile non potrà in questo caso superare il 25% della spesa per l’acquisto.
Se i lavori sono una prosecuzione di interventi cominciati dopo il 1997 occorre tener conto anche di quanto già speso prima del 2004 per determinare il limite massimo dei 60.000 euro. Restano valide le detrazioni stabilite nei precedenti anni per i lavori di ristrutturazione effettuati e conclusi tra il 1998 e il 2003.

Restauro e risanamento conservativo (Art.31, lettera C, legge 457/1978):
Sono gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità con opere che rispettino gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio, consentendo destinazioni d’uso con esso compatibili. In tali interventi si possono comprendere il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento di elementi accessori e l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Ristrutturazione
(Art.31, lettera D, legge 457/1978)
E’ invece una vera e propria trasformazione dell’organismo edilizio, con un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (a differenza del restauro), sostituendo elementi costitutivi dell’edificio, modificandone o inserendone altri (I.V.A. al 10%).

Opere interne
Sono opere interne alle costruzioni quelle non in contrasto con gli strumenti urbanistici (piano regolatore, leggi, regolamenti edilizi comunali) e che non comportino aumenti di sagoma della costruzione, né della superficie utile, che non modifichino la destinazione d’uso dell’unità immobiliare (ad esempio da abitazione a ufficio) e non siano pericolose per la statica dell’immobile.
Vi sono comprese anche le opere dirette a mantenere in efficienza gli impianti igienico-sanitari e tecnologici (come quelli di riscaldamento ed elettrici). L’I.V.A. può essere variabile ma segue, in generale, le regole della manutenzione straordinaria.

D.I.A.
(dichiarazione di inizio attività)
Fatte queste premesse, va detto che per i lavori di ordinaria manutenzione non occorre alcuna comunicazione al comune, per la manutenzione straordinaria e il restauro occorre una "Dia" (dichiarazione di inizio attività gratuita) e per La ristrutturazione una concessione edilizia (con pagamento degli oneri di concessione).
Per poter iniziare i lavori, nella maggioranza dei casi (esclusa solo la ristrutturazione), basta quindi che il professionista incaricato (architetto, ingegnere o geometra) dichiari che le opere sono eseguite in conformità alle norme urbanistiche. Questa auto certificazione, cui va allegato il progetto e una relazione sui lavori che si intendono realizzare, va consegnata venti giorni prima che inizino i lavori. In caso di dichiarazione non veritiera, il professionista, come incaricato di "pubblico servizio", rischia pesanti sanzioni, e il committente paga una multa pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile dopo i lavori e comunque non inferiore a un milione.
Per la ristrutturazione vera e propria invece si fa domanda di concessione edilizia in comune, e i funzionari devono approvarla o respingerla entro 75 giorni.
Se questo non accade, il cittadino può chiedere che si provveda nei successivi 15 giorni. Trascorso invano anche questo termine, ci si rivolge ad un commissario speciale, che provvede a decidere (obbligatoriamente) in 30 giorni. Solo a questo punto si possono iniziare i lavori.